扩大有色人种社区的住房所有权

关于本次投资

一个安全、稳定的家是健康和幸福的关键条件，数据显示，拥有住房与积极的健康结果有关。然而，由于收入、种族、信用记录和资本获取的不平等，低收入家庭——尤其是有色人种家庭——在历史上一直被排除在拥有住房的机会之外，因此，在美国各地，拥有住房的机会并不均衡。这种系统性的不平等为其他形式(通常是掠夺性的)住房融资创造了空间。

罗伯特·伍德·约翰逊基金会(RWJF)向该基金会投资了400万美元黑星稳定不良债务基金(“黑星”或“基金”)将加强黑星的工作，帮助低收入至中等收入家庭，特别是有色人种家庭，通过向他们过渡，获得负担得起的、公平的抵押贷款，以实现住房所有权。

这个1亿美元的基金的目标是在五年内帮助9000多个家庭走上拥有住房的道路，重点关注那些受到掠夺性贷款影响或濒临丧失抵押品赎回权的家庭。

为什么需要它

由于寻求购买房屋的融资选择有限，许多有色人种和低收入人群转向契据合同(cfd)，也称为土地合同，而不是传统的抵押贷款。差价合约是指买方向卖方持续付款的协议，但卖方在买方最终付款之前保留法律所有权。差价合约制造了一种房屋所有权的错觉——买家必须承担所有的财务责任，包括房屋维护和财产税。然而，如果买方迟到或错过付款，卖方可以取消合同，保留所有先前的付款，并驱逐买方。这些合同本身并不是掠夺性的，但由于监管很少，它们有滥用的历史。

尽管这种做法有有害的影响，但差价合约之所以广泛存在，是因为它们为那些由于以下原因无法获得传统抵押贷款的人提供了一种房屋所有权选择:(1)信用记录不足;(二)首付款积蓄不足的;(3)无法进入正规金融体系获得抵押贷款;(4)在获得小额抵押贷款(10万美元以下)方面面临挑战，很少有贷款机构提供这种选择，往往会吸引在积累财富方面面临系统性障碍的有色人种借款人。密歇根州的底特律市说明了这个问题的严重程度:2016年，整个城市的差价合约数量超过了传统抵押贷款，使许多家庭面临失去住房的风险。

它是如何工作的

基金购买和重组面临丧失抵押品赎回权的房屋的差价合约和抵押贷款，从而使家庭能够留在自己的房屋中，并开始建立房屋净值。该基金将持有这些抵押贷款12至18个月，之后将按照标准做法将其出售给其他投资者，对房主没有重大变化。

在未来五年内，黑星团队预计将超过1.25亿美元的房屋净值转移给家庭，减少4500万美元的抵押贷款债务，并在贷款期限内为家庭节省超过1.5亿美元的利息支付。

关于黑星稳定

黑星稳定不良债务基金是一只影响力基金，旨在为中低收入人士创造财富

通过收购和重组差价合约和不良抵押贷款。该基金与现有居民密切合作，将这些贷款和合同重组为传统的、根据当前市场条件提供适合房主支付能力的抵押贷款。该基金的重点是低收入至中等收入社区和有色人种社区，这些社区不成比例地受到负房屋净值和次级贷款或掠夺性贷款行为集中的影响。

该基金由黑星稳定投资管理公司(BSIM)管理，这是一家总部位于华盛顿特区的以使命为导向的黑人拥有和领导的房地产投资公司。黑星成立于2019年，以俄勒冈州一个国家资助的项目为蓝本，该项目旨在让家庭在全球金融危机期间房地产市场低迷后保住自己的房子。